Потянут ли российские покупатели 120 млн кв. метров жилья?
В 2014-2016 гг. разрешений на строительство, выданных по ДДУ, было еще больше, чем продаж.
Министр строительства и ЖКХ Миша Мень, комментируя послание Президента Федеральному Собранию, поторопился заверить, что ведомство сделает все вероятное для роста объема ввода жилища до 120 млн кв. м в год. Меж тем по подсчетам Государственного объединения застройщиков, на сегодня на рынке скопился избыток невостребованного жилища объемом 47 млн кв. м. Об этом на парламентских слушаниях по поводу перехода на проектное финансирование поведал управляющий аппарата НОЗА Кирилл Холопик.
Антирыночная математика
В НОЗА провели мониторинг деятельности строй компаний с внедрением договоров долевого роли (ДДУ) по стране. Были исследованы все стадии строящегося жилища - разрешение на строительство, реализации, ввод в эксплуатацию. Как заявил представитель НОЗА, в исследовании приведено много увлекательных цифр, которые еще никогда не были размещены.
А именно, в открытых источниках нет данных по количеству разрешений на строительство, выданных в последние годы. В НОЗА смогли вычислить эти числа по итогам 3-х летнего мониторинга. Они оказались достаточно внезапными: к примеру, в 2014 г. застройщикам было выдано полностью рекордное число разрешений на строительство 76,4 млн кв. м жилища. Для сопоставления - рекорд Рф по вводу многоквартирного жилища составляет около 50 млн кв. м. Другими словами это больше, чем рекордный ввод жилища. В 2015 г. было некое понижение этого показателя до уровня ввода жилища - 50,4 млн; в 2016 г. был маленький рост - 56,1 млн, а в 2017 г. было зафиксировано суровое падение – до 31,2 млн, вызванное сужением местности экономической необходимости строительства.
Если суммировать данные за 2014-2017 гг., то выяснится, что разрешений на строительство многоквартирных домов выдано на 21,7 млн кв. м больше, чем введено жилища. Этот перекос отражается на динамике текущего строительства: с декабря 2015 г. по ноябрь 2017 г. шел непрерывный рост объема строительства, достигнув в октябре 2017 г. разыскиваемых 120 млн кв. м.
Ввод жилья vs Разрешения на строительство
Потом в течение последних 5 месяцев шло достаточно приметное падение, связанное с тем, что новых проектов становилось меньше, а ввод жилища длился практическими прежними темпами. Что касается структуры текущего строительства, то она несколько отличается от прошлых лет - 2017 год занимает в ней всего только 15 %, а доминирует 2016 г., когда 30 % разрешений на строительство было выведено на начало 2017 г.
Реализации после пика в 2014 г. снизились на 10-12% и сохраняют относительную стабильность последние три года. Потом специалисты НОЗА соотнесли объемы долевого строительства на различных шагах, получив соотношение разрешений на строительство и продаж по ДДУ, также соотношение ввода жилища и продаж по ДДУ. Подсчеты проявили, что в 2014-2016 гг. разрешений на строительство, выданных по ДДУ, было еще больше, чем продаж. Ситуация стала малость изменяться в 2017 г., потому что разрешений было выдано меньше, а накопленное жилище в первый раз за последние годы стало равномерно уходить с рынка. Все же на сегодня излишек непроданного жилища составляет 47 млн кв. м. Много это либо не много? При том, что в год продается 30 млн, 47 млн – это «припас» на 18 месяцев. Если ассоциировать реализации с вводом жилища по ДДУ, то там ситуация мало лучше – остаток составляет 24,9 млн кв. м в силу того, что ввод отстает от разрешений на строительство.
Посчитали - прослезились
Последствия затоваренности рынка недвижимости напоминают эффект домино. Она привела к переносу срока вводов жилища, росту объемов остановленного строительства, другими словами практически - к возникновению обманутых дольщиков.
Невостребованный припас жилища стал предпосылкой роста средней длительности строительства домов с 29,3 (ввод 2016 г.) до 33,5 мес. (ввод 2017 г.), понижения объемов приобретенных разрешений на строительство в 2017 г, роста банкротств компаний.
Жилищный пузырь вызвал вытеснение с рынка маленьких компаний и рост толики рынка больших застройщиков. Одним из самых далекоидущих соц последствий ситуации стало понижение средней площади квартир.
Структура переносов ввода жилища в 2017 г. (в особенности по сопоставлению с 2016 г., когда только для 19,8% перенос составлял один год) не предсказывает ничего неплохого в среднесрочной перспективе: вовремя введено 55%, 31% – с переносом на один, 8% - на два, около 2% - на три года. Средний перенос сроков составляет приблизительно 5 месяцев как по текущему строительству, так и по вводу. В конечном итоге в текущем строительстве подавляющая часть переносов срока (50%) составляет наименее года, 16% - от 2-ух до 3-х лет и 5% - более 3-х.
Если вернуть фокус и поглядеть на рынок жилища, где не было бы переносов сроков, и все застройщики впору сдавали бы дома: в данном случае могли быть выполнены решения, принятые в 2012-2013 гг., застройщики следовали бы плану. В 2016 г. ввод составил бы 93 млн кв. м, в 2017 г. – 86,8 млн.
По данным Росстата, средняя площадь введенного жилища вопреки логике развития и «вставания с колен» снизился с 67,3 кв. м в 2005 г. до 51,8 кв. м в 2017 г. Средняя площадь текущего строительства снизилась с 56,8 кв. м в декабре 2015 г. до 49,4 в апреле 2017 г. и держится приблизительно на этом уровне по нынешний денек.
Динамика банкротства росла достаточно стремительно – со 122 компаний в мае 2017 г. до 246 в январе сегодняшнего года; потом темпы роста стали понижаться. В НОЗА считают, что 240 банкротств на 5 тыщ застройщиков - не самые трагические числа.
До недавнешнего времени 1% больших застройщиков контролировал 18% рынка, на данный момент - 24%. В общем объеме выданных разрешениях на строительство толика топ-200 застройщиков выросла с 41% в 2014 г. до 68% в 2017 г. Другими словами рынок с падением спроса выдавливает маленьких застройщиков, не дожидаясь законодательства, которое установит рейтинги компаний. Остаются большие высокоэффективные компании, имеющие лучше отлаженное создание и современные технологии.
Отдельного внимания заслуживают пертурбации с ценой. Была проанализирована стоимость предложений (данными по стоимости продаж в НОЗА не располагали), которая, как ни удивительно, вырастает при понижении спроса, но вырастает ровно по инфляции – 2,5%. Этому есть обычное разъяснение - стоимость уперлась в себестоимость, далее ей некуда падать.
Станет ли спасением для рынка жилища ипотека? Казалось бы, ипотека принесла 2% роста количества выданных ипотечных кредитов для ДДУ по стране. Но если гласить о региональном разделении, то в Столичной и Ленинградской агломерациях количество выданных ипотечных кредитов подросло на 7,5%, а во всей остальной Рф – на 0,5%. Ставка по ипотеке для ДДУ безпрерывно понижалась, а в декабре снова повысилась. Соответственно, в целом по стране число ДДУ свалилось на 0,3%, в Столичной и Ленинградской агломерациях рост ДДУ составил 15,3%, во всей остальной Рф наблюдается падение продаж на 6,5%.
Рост ипотечных кредитов в ДДУ ведет к тому, что прямых продаж становится меньше, и средств у застройщиков не добавляется. В предстоящем, не исключают в НОЗА, понижение ставки приведет к тому, что на рынок придут новые покупатели.
Ну а пока остается открытым вопрос, при каких критериях рынок сумеет съесть полуторагодовой припас построенного жилища? Есть ли смысл в имеющейся экономической ситуации добиваться результатов данного поручения – строить 120 млн кв. м в год? Как в данном случае будет работать переход строительства жилища на проектное финансирование? «С этими 47 миллионами квадратных метров нужно что-то решать. Они или должны быть проданы, или компании остановятся, - произнес Кирилл Холопик. - Закон о переходе на проектное финансирование ориентирован на перспективу. Но есть неувязка с тем, что строится на данный момент, и очень принципиально не сломать имеющиеся механизмы поддержки строительства принужденных излишков».
Обои флизелиновые Vog Collection Ар-нуво бежевые 1.06 м 90084-28
**Направьте внимание на номер партии обоев: рулоны из различных партий могут различаться цветом. Если партии не хватает на все стенки, оклейте каждую стенку одной партией.**Обои Vog Collection «Ар-нуво» 90084-28 с абстрактным рисунком созданы для дизайна жилых помещений. Благодаря наружному покрытию из винила жаркого тиснения декоративное изделие стабильно к воздействию солнечных лучей, не достаточно поддается износу. Высочайшая крепкость базы из флизелина обеспечивает функциональность и долгий срок эксплуатации модели.
Страна производства — Наша родина. Длина полотна составляет 10 м, ширина приравнивается 1,06 м. Основной цвет материала — бежевый. Покрытие наклеивают, нанося флизелиновый клей на стенки, снятие производят сухим способом.
Особенности
- Обои можно мыть, выполняя мокроватую уборку и дезинфекцию помещений.
- Изделие обладает матовой поверхностью и структурным рельефом, отлично смотрится снаружи, приятно на ощупь.
- Обои подходят для отделки стенок с маленькими неровностями, малозначительной кривизной поверхности.